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按揭改變美國

縫紉機為美國家庭打開一扇門，它指向更令人目眩神迷的商品——一些從未想過擁有的、超過普通家庭年收入的“大件”。最典型的，850 美元的福特牌 T 型小轎車，帶花園的郊區(qū)住宅，都在這時候列上家庭購物名單。

1913 年，商人韋弗在舊金山成立美國第一家汽車按揭貸款公司，人們只需預付 1/4 的車款即可將車開回，剩下的分期付款。1925 年，同類公司已經(jīng)達 1700 家。受此啟發(fā)，1916 年，一位叫愛德華•朗姆利的財務顧問向福特公司創(chuàng)始人建議自辦一家汽車按揭貸款公司，被老福特一口回絕：“我們的車非付現(xiàn)金不賣！”在當時位居次席的通用汽車看來，將今天的收入推遲到可預見的未來，實在不成問題，而且通用售價一般貴過福特兩倍。1919 年通用推出按揭貸款后，七年時間市場份額即超越老對手。此后，福特公司再無力反超，即便 1921 年也曾效仿推出同類業(yè)務。

至 1924 年，美國 75% 的汽車通過分期付款進行賒銷。當年，零售分期付款賒銷的總金額為 6.7 億美元，50% 以上是汽車分期付款，沒有其他任何耐用消費品在消費債務中占如此大的比例。美國經(jīng)濟學家威爾•伯普魯默 1926 年發(fā)現(xiàn)的數(shù)據(jù)，可以從反面論證——美國未償還消費信貸的絕大部分用于購買以下商品：1. 汽車 (50%)，2. 家具 (19%)，3. 鋼琴 (7%)，

4. 縫紉機，5. 電唱機，6. 洗衣機，7. 收音機，8. 珠寶首飾，9. 服裝，10. 拖拉機。在美國經(jīng)濟向借貸消費模式轉(zhuǎn)型的過程中，汽車按揭貸款實在是不容忽視的大事件。

按揭因縫紉機、汽車等商品而產(chǎn)業(yè)化、市場化，只有住宅例外。作為一項可增值的投資，住宅不像汽車屬于純粹的消費，會在使用中損耗價值，而且又是最具剛性需求的商品，因此，它天然適合進行按揭貸款，甚至沒有人們在分期購買縫紉機、汽車時面臨的觀念阻礙。實際上，住宅是中產(chǎn)階級家庭最大一項支出，最早開展按揭，迄今為止卻是唯一在政府主導下進行按揭的消費品。20 世紀 30 年代起，在“羅斯福新政”促動下，美國政府直接介入這一消費信貸市場。

1932 年成立的聯(lián)邦住宅貸款銀行，包括總行和 12 個分區(qū)行，儲蓄放款協(xié)會、儲蓄銀行、保險公司等均可加入為會員，從而形成一個政府監(jiān)管方與市場主體共同參與的住宅保障平臺。

1933 年，屬于聯(lián)邦住宅貸款銀行的住房房主貸款公司，開始從儲蓄放款協(xié)會購買住宅貸款，以保證資本的流動性。1934 年設立的聯(lián)邦房屋管理局，又向住宅的貸款方提供保險，以減少他們的顧慮。在官方資金與保險的雙重保障下，新開工住宅迅速增長，從 1933 年每年不足 10 萬，至 1940 年 50 多萬。與此同時，美國各地歷史上形成的規(guī)格不一的住宅貸款合同條款也在走向統(tǒng)一，逐步形成全國通行的格式，為建立住宅貸款的全國市場打下基礎，特別是有利于吸引保險公司等機構(gòu)投資者入市。

隨后直接為住宅貸款方提供資金的，是 1938 年成立的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，簡稱“房利美”，通過發(fā)行信用債券籌集資金，購買受到聯(lián)邦房屋管理局、退伍軍人管理局等政府機構(gòu)保險或保證的住宅貸款。二戰(zhàn)后，聯(lián)邦政府仍不斷推動個人信貸市場成長。1968 年，聯(lián)邦政府將“房利美”一分為二，職能部分交給新成立的政府全國房貸協(xié)會，即“吉利美”，購買未得到聯(lián)邦房屋管理局、退伍軍人管理局保障的房貸，“房利美”則成為“政府贊助的私營公司”，“兩房”互為補充，共同保證這一市場的資金流動性。

1970 年，又一家“房地美”成立，全稱聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，專注于購買得到聯(lián)邦機構(gòu)保障的住宅貸款。20 世紀 70 年代至 80 年代初，政府方面開始發(fā)行“集束通過型”住宅貸款抵押債券，將其證券化提升至一個新的高度。房利美、吉利美、房地美三家則直接擔當債券發(fā)行中介機構(gòu)，極大地促進了美國住宅貸款市場的成熟。此時，“三房”已經(jīng)遠超其他市場化同行，成為最大的住宅貸款債權(quán)人。

無論如何，美國住宅按揭貸款從一開始，即以超乎想象的政府意志統(tǒng)籌推進，尤其是面向中低收入家庭的住宅貸款，近似于投資全國性水利設施或糧食戰(zhàn)略儲備，與其他商品的按揭貸款迥異。直至 2008 年次貸危機，由政府擔保的住宅貸款證券化引發(fā)金融衍生品市場崩潰，對這一體系的反思與重建隨即開始。