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5.2.4  公司資產(chǎn)自建房無房產(chǎn)證

新三板對于擬掛牌公司資產(chǎn)的基本要求是來源合法、權(quán)屬清晰，比如房地產(chǎn)，要求取得房地產(chǎn)證。本案例中，新興藥業(yè)自建廠房，未辦理建筑工程相關(guān)審批手續(xù)，未取得房地產(chǎn)證，在此情況下，能通過股轉(zhuǎn)公司審核嗎？以下以新興（鐵嶺）藥業(yè)股份有限公司在掛牌過程中，遇到的問題及解決方式進(jìn)行詳細(xì)分析。

【案例5.10】新興（鐵嶺）藥業(yè)股份有限公司在掛牌過程中所遇到的問題：股份公司目前有兩處房產(chǎn)系公司為堆放原材料及藥品自行搭建的輔助性房產(chǎn)，因尚未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故未能取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，請說明（1）房產(chǎn)的權(quán)屬是否清晰，是否存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛；（2）房產(chǎn)對于公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要性；（3）無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，是否存在完全無法辦理的問題，補(bǔ)辦事項的進(jìn)展及是否可行、可預(yù)期；（4）分析公司存在的風(fēng)險、相應(yīng)的風(fēng)險管理措施及其有效性、風(fēng)險可控性，量化發(fā)生房屋拆遷將給公司帶來的搬遷費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)損失；（5）以上事項是否影響公司的持續(xù)經(jīng)營能力。

問題剖析及解決方案：

1、房產(chǎn)的權(quán)屬是清晰，不存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛。

目前公司未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的房產(chǎn)情況：銀州區(qū)龍山鄉(xiāng)前八里村原料庫（1174.8㎡）、藥二成品庫（128㎡）。上述兩處房產(chǎn)系公司為堆放原材料及藥品自行搭建的輔助性房產(chǎn)，由公司在已擁有的建設(shè)用地使用權(quán)的土地上投資建設(shè)并使用，由于尚未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故尚未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書。截至本補(bǔ)充法律意見書出具之日，公司已與鐵嶺市銀州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、鐵嶺市銀州區(qū)房產(chǎn)管理局接洽上述兩處房產(chǎn)的補(bǔ)辦手續(xù)，并啟動補(bǔ)辦工作。

鐵嶺市銀州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、鐵嶺市銀州區(qū)房產(chǎn)管理局亦于2015年2月10日出具證明，確認(rèn)“截至本證明出具日，新興（鐵嶺）藥業(yè)股份有限公司不存在因違反建設(shè)規(guī)劃/房產(chǎn)建設(shè)、管理的法律、行政法規(guī)及規(guī)章而受到行政處罰且情節(jié)嚴(yán)重的情況”。

上述兩處房產(chǎn)由公司投資建設(shè)并使用，雖尚未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，但并未被相關(guān)政府部門認(rèn)定為非法建筑，且公司已采取積極的補(bǔ)辦措施，相關(guān)主管部門亦出具了公司房產(chǎn)不存在重大違法違規(guī)情況的證明，因此上述房產(chǎn)權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛。

2、房產(chǎn)對于公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要性說明。

上述兩項房產(chǎn)公司僅用于白土、藥用炭、包裝箱等原材料及部分成品的存放，相對于生產(chǎn)性廠房車間而言，兩處房產(chǎn)均具有可替代性，且替代成本較低，所以上述兩項房產(chǎn)對公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營不存在重要影響。

3、無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，補(bǔ)辦事項的進(jìn)展及是否可行、可預(yù)期。

公司已啟動上述兩處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的補(bǔ)辦手續(xù)。公司已按照上述要求準(zhǔn)備補(bǔ)辦材料，補(bǔ)辦手續(xù)正在積極推進(jìn)，截至目前，不存在完全無法辦理的問題，公司補(bǔ)辦的進(jìn)展具有可行及可預(yù)期性。

4、分析公司存在的風(fēng)險、相應(yīng)的風(fēng)險管理措施及其有效性、風(fēng)險可控性，量化發(fā)生房屋拆遷將給公司帶來的搬遷費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)損失；

公司正在積極推進(jìn)上述兩處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)辦工作，補(bǔ)辦具有可行及可預(yù)期性；即使產(chǎn)權(quán)證無法辦理，公司可按現(xiàn)有方式繼續(xù)使用或可選取替代性倉庫來存放原材料或成品，不會對公司的持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響。對于“公司原材料及部分產(chǎn)成品倉庫無房產(chǎn)證的風(fēng)險”，公司已于《公開轉(zhuǎn)讓說明書》中補(bǔ)充提示，具體內(nèi)容如下：“該副土地已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，但由于房屋建筑時間較長等歷史原因，公司尚未就上述房屋建筑物取得房屋所有權(quán)證。雖然房產(chǎn)證手續(xù)正在補(bǔ)辦過程中，但存在上述建筑物無法辦理房屋所有權(quán)證、無法正常使用的風(fēng)險。”

此外，為預(yù)防上述房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)證而可能導(dǎo)致的風(fēng)險，公司控股股東中航新興于2015年2月9日出具承諾函，承諾如下：“若新興藥業(yè)的上述兩處房產(chǎn)最終無法辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書并且根據(jù)有權(quán)部門的認(rèn)定需要拆除或被給予其他形式的處罰，本公司承諾將足額補(bǔ)償新興藥業(yè)因此承擔(dān)的任何損失或罰款�！�

據(jù)此，公司已采取積極的措施應(yīng)對上述可能風(fēng)險，且控股股東已承諾承擔(dān)公司因上述房產(chǎn)因行政處罰而遭受的所有損失，風(fēng)險管理措施有效、具有可操作性。

5、以上事項對公司的持續(xù)經(jīng)營能力影響。

公司尚未取得上述兩處房產(chǎn)權(quán)屬證書對公司持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大影響，對公司本次掛牌不構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。

小結(jié)：針對無證房產(chǎn)的問題可以通過所涉房產(chǎn)體量較小、重要性低，具備可替代性且替代成本低，大股東又兜底承諾，所以即便被拆除，對公司持續(xù)經(jīng)營能力影響有限進(jìn)行說明，從而對掛牌不構(gòu)成實質(zhì)性障礙。