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5.4.3  租賃房產存在權屬不清而導致搬遷風險的解決

東莞市意普萬尼龍科技股份有限公司所租賃的房產存在權屬不清是否對掛牌構成實質性影響，應如何解決？

【案例5.17】東莞市意普萬尼龍科技股份有限公司在掛牌過程中所遇到的問題：公司所有租賃房產的取得、使用及權屬情況如何？是否存在因權屬不清而導致搬遷風險及應對措施？租賃房產的租金價格、定價依據及公允性、報告期各期租金金額，即將到期租賃合同的續(xù)簽情況，與出租方是否存在關聯(lián)關系？

問題剖析及解決方案：

公司目前生產經營及辦公場所為東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)北部工業(yè)城中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園第4棟廠房第一層、第二層，分別系2006年5月和2010年11月租賃而來。2006年8月8日，公司與東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了租賃合同，租賃東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)北部工業(yè)城中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園第4棟廠房第一層，建筑面積1494平方米，租賃期限為10年（2006年9月1日至2016年8月31日），租金第一年標準為每月每平方米建筑面積12元，每2年遞增10%，裝修期4個月免收租金。2010年11月24日，公司與東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了租賃合同，租賃東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)北部工業(yè)城中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園第4棟廠房第二層，建筑面積1494平方米，租賃期限自2010年12月1日至2016年8月31日，租金標準為每月每平方米建筑面積13元，租金每3年遞增10%，裝修期2個月免收租金。公司2011年度、2012年度、2013年1－6月分別支付租金473,956.56元、493,378.56元、246,689.28元，不存在拖欠租金的情形。

根據2008年12月25日東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)房產管理局出具《住所（經營場所）使用證明書》，位于東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)北部工業(yè)城中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園第4棟的廠房產權歸東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司所有。根據《國有土地使用權證書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《基本建設投資項目備案證》以及《中小科技企業(yè)廠區(qū)竣工環(huán)保驗收意見》，東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司系公司租賃房產的合法所有人，前述廠房不存在產權不清晰的情形，也不存在產權不清晰所導致的搬遷風險。

根據東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司出具的《關于東莞市意普萬尼龍科技股份有限公司的情況說明》，出租方東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司與公司之間不存在關聯(lián)關系，前述廠房出租給公司的租金標準符合市場公允價格。

根據東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司出具的《關于東莞市電普萬尼龍科技股份有限公司的情況說明》，公司均按時繳納租金、管理費等款項，與東莞市松山湖工業(yè)發(fā)展有限公司合作良好。屆時，租賃期滿，出租方將優(yōu)先續(xù)租給公司。

綜上，1、公司所租賃房產產權清晰，公司是自租賃房產的合法所有權人處承租相應房產，公司對于所租賃房產的使用符合相關房產的性質及用途，不存在搬遷的風險。

2、公司與所有租賃房產的出租方不存在關聯(lián)關系，租賃房產的租金標準符合市場公允價格；公司均按時繳納租金，于租賃期時，有優(yōu)先續(xù)租的權利。

小結：公司通過說明租賃房產情況和列出實際支付租金水平，最后得出該租賃合同不會對公司正常的經營活動產生重大不利影響、對本次掛牌不構成重大法律障礙。