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5.4  公司土地房屋對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成的問(wèn)題及其解決

土地和房屋是擬掛牌公司最重要的資產(chǎn)之一，公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地對(duì)公司持續(xù)發(fā)展而言，非常重要和關(guān)鍵。但是在公司掛牌過(guò)程中，土地、房屋等方面的資產(chǎn)可能存在各種各樣的問(wèn)題。

從已經(jīng)掛牌的新三板企業(yè)中，租賃房產(chǎn)、集體土地、無(wú)證房屋等情況屢見(jiàn)不鮮，且這些企業(yè)均已成功掛牌，本節(jié)我們將詳細(xì)地分析其問(wèn)題及解決辦法。

5.4.1  租賃無(wú)產(chǎn)權(quán)證的集體用地，租賃的廠(chǎng)房建設(shè)也沒(méi)有取得相關(guān)政府部門(mén)的審批手續(xù)

北京易豐印捷科技股份有限公司租賃無(wú)產(chǎn)權(quán)證的集體用地，租賃的廠(chǎng)房建設(shè)也沒(méi)有取得相關(guān)政府部門(mén)的審批手續(xù)是否對(duì)掛牌構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，應(yīng)如何解決？

【案例5.15】北京易豐印捷科技股份有限公司在掛牌過(guò)程中所遇到的問(wèn)題：公司從趙士軍、皇木廠(chǎng)村委會(huì)租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該場(chǎng)所土地證及建筑相關(guān)審批手續(xù)取得情況如何？該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃、使用是否合法、合規(guī)？

問(wèn)題剖析及解決方案：

2010年3月14日，易豐有限公司與趙士軍、北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠(chǎng)村村民委員會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，約定趙士軍將其所有的北京市凱達(dá)包裝材料廠(chǎng)廠(chǎng)房出租給易豐有限公司，廠(chǎng)房所占土地所有人村民委員會(huì)同意趙士軍將廠(chǎng)房所占范圍內(nèi)的土地及地上建筑物轉(zhuǎn)租給易豐有限公司，租賃廠(chǎng)房坐落于北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠(chǎng)村西南，該廠(chǎng)房使用面積為2300平方米，土地使用面積約6畝，租金為每年25萬(wàn)元，租賃期限為10年，自2010年9月1日至2020年9月30日止。

上述所租賃的廠(chǎng)房所占用的集體土地沒(méi)有取得土地證書(shū)，廠(chǎng)房的建設(shè)也沒(méi)有取得相關(guān)政府部門(mén)的審批手續(xù)。

與上述租賃行為相關(guān)的事實(shí)有：2004年1月1日，村民趙士軍與杜志民委員會(huì)簽訂了《土地使用合同》，約定村民委員會(huì)同意將本村西南邊界土地37畝提供給趙士軍租用，用來(lái)建設(shè)北京市凱達(dá)包裝材料廠(chǎng)，趙士軍有權(quán)在該土地上建造廠(chǎng)房和生產(chǎn)性房屋。隨后，趙士軍以該租用土地為住所注冊(cè)了經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為集體所有制的北京市凱達(dá)包裝材料廠(chǎng)并以得北京市工商行政管理局通州分局頒發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

2010年3月25日，針對(duì)易豐有限公司與趙士軍及村民委員會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》，村民委員會(huì)專(zhuān)門(mén)出具了《關(guān)于趙士軍租用通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠(chǎng)村西南土地使用年限的說(shuō)明》，聲明“趙士軍利用張家灣鎮(zhèn)皇木廠(chǎng)村西南土地（現(xiàn)地面建筑物為北京凱達(dá)材料廠(chǎng)－廠(chǎng)房），在2010年3月17日至2020年3月31日共計(jì)10年即趙士軍租用皇木廠(chǎng)村民委員會(huì)的年限內(nèi)，皇木廠(chǎng)村民委員會(huì)不另作他用�！�

依據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外�！� 易豐有限公司所租賃廠(chǎng)房的出租人趙士軍使用本村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，舉辦注冊(cè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)北京市凱達(dá)包裝材料廠(chǎng)，并興建廠(chǎng)房符合法律規(guī)定。北京市工商行政管理局通州分局對(duì)趙士軍以該處土地注冊(cè)成立北京市凱達(dá)包裝材料廠(chǎng)予以登記，表明相關(guān)政府部門(mén)也對(duì)此認(rèn)可。集體土地使用權(quán)的出租受到法律限制，但集體土地上建筑物的出租，我國(guó)法律沒(méi)有明確禁止性規(guī)定，租賃集體土地上的廠(chǎng)房，所租賃的標(biāo)的是地上建筑物，集體土地使用權(quán)仍屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，并未發(fā)生實(shí)質(zhì)的流轉(zhuǎn)。因此，由于趙士軍將其所建成的廠(chǎng)房出租給易豐有限公司是其真實(shí)意思的表示，并且得到村民委員會(huì)的背書(shū)，該《房屋租賃合同》合法、有效。

該《房屋租賃合同》簽訂后，易豐有限公司對(duì)所租賃廠(chǎng)房不曾改變使用用途、按時(shí)繳付租金，其使用一直嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行，合法合規(guī)，從未與趙士軍或村民委員會(huì)產(chǎn)生糾紛。

盡管占用的集體土地沒(méi)有取得土地證書(shū)，廠(chǎng)房的建設(shè)也沒(méi)有取得相關(guān)政府部門(mén)的審批手續(xù)，上述集體土地的使用存在一定瑕疵，但即使相關(guān)政府部門(mén)認(rèn)定存在違反土地管理、建筑審批管理的行為 ，亦應(yīng)當(dāng)由出租方趙士軍承擔(dān)責(zé)任，與承租方易豐有限公司無(wú)關(guān)。

公司的主要資產(chǎn)不包括所租賃的廠(chǎng)房，對(duì)租賃廠(chǎng)房建設(shè)投入較少，即便該租賃合同出現(xiàn)問(wèn)題，公司亦可以在短時(shí)間內(nèi)尋找到可替代的廠(chǎng)房，轉(zhuǎn)換租賃廠(chǎng)房對(duì)公司造成的損失較小，不會(huì)對(duì)公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重大不利影響。同時(shí)，為避免因租賃廠(chǎng)房出現(xiàn)問(wèn)題給公司造成損失，公司實(shí)際控制人羅非、蘆紅出具《承諾函》，承諾若因第三人主張權(quán)利或政府部門(mén)行使職權(quán)而致使《房屋租賃合同》無(wú)效或出現(xiàn)任何糾紛，導(dǎo)致公司需要搬遷并遭受經(jīng)濟(jì)損失、被有權(quán)政府部門(mén)處罰、被其他第三方追索的，公司實(shí)際控制人承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)公司所遭受的一切經(jīng)濟(jì)損失以足額補(bǔ)償。

綜上所述，公司從趙士軍、村民委員會(huì)處租賃廠(chǎng)房合法、有效，公司對(duì)該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃、使用合法、合規(guī)。由于該租賃合同的可替代性和易替代性，加之公司實(shí)際控制人承諾承擔(dān)一切潛在風(fēng)險(xiǎn)，即使該租賃合同出現(xiàn)問(wèn)題，亦不會(huì)對(duì)公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重大不利影響、對(duì)本次掛牌構(gòu)成重大法律障礙。

小結(jié)：公司通過(guò)說(shuō)明以下幾點(diǎn)關(guān)鍵事項(xiàng)：1、村民委員會(huì)的背書(shū)：在租賃期限內(nèi)，村民委員會(huì)不另作他用；2、工商行政管理部門(mén)的背書(shū)：允許公司在此注冊(cè)；3、我國(guó)沒(méi)有明確禁止租賃集體土地上的廠(chǎng)房；4、擬掛牌企業(yè)嚴(yán)格按照租賃合同履行義務(wù)；5、該租賃合同具有可替代性和易替代性。最后得出該租賃合同不會(huì)對(duì)公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重大不利影響、對(duì)本次掛牌不構(gòu)成重大法律障礙。

5.4.2  未經(jīng)批準(zhǔn)在租賃土地上自建房屋

廣州金鵬源康精密電路股份有限公司租賃土地存在程序瑕疵，公司未經(jīng)批準(zhǔn)在租賃土地上自建房屋是否對(duì)掛牌構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，應(yīng)如何解決？

【案例5.16】廣州金鵬源康精密電路股份有限公司，2005 年 4 月 30 日，公司與永和來(lái)安水泥構(gòu)件廠(chǎng)簽訂《租賃合同》，租賃永和來(lái)安水泥構(gòu)件廠(chǎng)位于永和鎮(zhèn)賢江村地塊；  2013 年 7 月 19 日，公司與劉海波簽訂《廣州市房地產(chǎn)租賃合同》；公司在永和來(lái)安水泥構(gòu)件廠(chǎng)地塊上自建的部分廠(chǎng)房和辦公樓未經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)、工程規(guī)劃和施工批準(zhǔn)等開(kāi)工建設(shè)批準(zhǔn)程序。

問(wèn)題剖析及解決方案：

1、租賃的集體建設(shè)用地未取得集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的書(shū)面同意以及進(jìn)行公示的直接書(shū)面證明文件。

解決措施：集體土地的所有權(quán)人出具書(shū)面文件《說(shuō)明》，明確確認(rèn)已依法經(jīng)法定程序?qū)⒃撏恋爻鲎狻?

2、擬掛牌企業(yè)在租用的集體用地上自建部分廠(chǎng)房、辦公樓，該部分廠(chǎng)房和辦公樓未經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)、工程規(guī)劃和施工批準(zhǔn)等開(kāi)工建設(shè)批準(zhǔn)程序。

解決措施：

（1）積極聯(lián)系相關(guān)行政部門(mén)以完備自建廠(chǎng)房部分的報(bào)建及消防驗(yàn)收等手續(xù)；

（2）將該部分的建房費(fèi)用其計(jì)入了長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，用以區(qū)別其他固定資產(chǎn)的項(xiàng)目；

（3）完善公司內(nèi)控和規(guī)范治理方面的制度；

（4）公司現(xiàn)有股東出具《股東保證函》。

小結(jié)：房產(chǎn)土地類(lèi)問(wèn)題最典型也是最嚴(yán)重的情形就是租賃集體用地、自建無(wú)證房產(chǎn)。審核機(jī)構(gòu)對(duì)此問(wèn)題的審核標(biāo)準(zhǔn)較為緩和，擬掛牌企業(yè)存在土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)的瑕疵并不一定構(gòu)成掛牌的實(shí)質(zhì)障礙，只要企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有固定且確定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)的還是租賃的土地和房產(chǎn)，都是可行的。如果存在法律風(fēng)險(xiǎn)，由大股東、實(shí)際控制人出具承諾進(jìn)行兜底，至少在經(jīng)濟(jì)責(zé)任上不會(huì)造成損害掛牌企業(yè)利益的影響。