- 第1節(jié) 房改的最終困境：不完全的市場經(jīng)濟(jì)
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房改之前，職工擁有福利分房的機(jī)會，哪怕熬上大半輩子也可以免費(fèi)得到一套房子的話，房改之后，普通職工熬上大半輩子得到的房子將花去他們一生甚至是好幾代人的積蓄。
從一個極端走向另一個極端
房改的基本思路出于一個“好的初衷”——市場經(jīng)濟(jì)。只不過，這個“好的初衷”仍然陷入了最終的困境——不完全的市場經(jīng)濟(jì)。
如果說房改之前，職工擁有福利分房的機(jī)會，哪怕熬上大半輩子也可以免費(fèi)得到一套房子的話，房改之后，普通職工熬上大半輩子得到的房子將花去他們一生甚至是好幾代人的積蓄。原因很簡單：住房從來都是一分為二的商品，一方面具有商品屬性，另一方面又具有社會福利屬性。就像老百姓既是消費(fèi)者，又是公民一樣，如果讓所有人都只能選擇價格高昂的商品房，無異于逼著老虎吃素。
正確的道路應(yīng)該是，先將福利分房轉(zhuǎn)化為大規(guī)模的公租房建設(shè)，然后再推進(jìn)商品房建設(shè)，甚至可以同時進(jìn)行。
1997年11月的一天，深圳麒麟山莊，時任國務(wù)院第一副總理的朱镕基，與萬科集團(tuán)董事長王石有過一段對話。那時的王石剛剛剃了個光頭，參加會議還遲到了。
不過，在這次匯報上，聰明的王石卻找了一個朱镕基感興趣的話題，他從1993年朱镕基力推的分稅制改革作為引子，匯報自己對于房地產(chǎn)改革的看法。
現(xiàn)在看來，二人的這段對話顯得意味深長，對話中提及的“取消福利分配制”、“開放金融市場”在此后都成為現(xiàn)實(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)從此迅速崛起。
之所以將房地產(chǎn)改革作為拉動經(jīng)濟(jì)的重頭戲，是有原因的。當(dāng)時，一場席卷亞洲的金融危機(jī)，致使中國經(jīng)濟(jì)陷入緊縮瓶頸，中國需通過擴(kuò)大內(nèi)需激活經(jīng)濟(jì)。不過，分稅制90年代初期，中央財政拮據(jù)。時任國務(wù)院副總理朱镕基采納經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔等人的提議，于1993年7月23日在全國財政會議上首次正式提出分稅制的建議。同年，十四屆三中全會召開，全會通過了《關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出三項(xiàng)財政體制改革任務(wù)，其中一項(xiàng)改革任務(wù)就是在中央和地方兩級政府之間實(shí)行分稅制。1994年1月1日，分稅制管理體制正式實(shí)施。剛剛實(shí)行三年的中央政府仍然捉襟見肘，無法大規(guī)模地推出政府全包的投資計劃，而一些密布拉動內(nèi)需敏感神經(jīng)的市場盲區(qū)如房地產(chǎn)，其市場化則顯得更加容易操作。
作為大型耐用消費(fèi)品，房地產(chǎn)的內(nèi)部需求空間巨大，不受國際市場影響，還能拉動投資，尤其是住宅建設(shè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長，可以帶動建材、化工、鋼鐵等幾十個行業(yè)的發(fā)展，而其勞動密集型的特點(diǎn)，還可以吸引大量勞動力，有利于提高就業(yè)，幫助中國經(jīng)濟(jì)走出低迷狀態(tài)。而且，在1998年，中國還有高達(dá)5萬億的居民儲蓄，這個潛力無限的“籠中虎”還在蟄伏，亟須政府盤活，變化為購買力。
回溯中國的住宅商品化歷史，其實(shí)是一段非常根深蒂固的土地史。在1998年之前的近半個世紀(jì)，房子不能作為商品，而是與“工齡”、“級別”等密切掛鉤，一家老少的生存都掌握在單位領(lǐng)導(dǎo)手里。
要盤活房地產(chǎn)，首先要繞開單位福利分房。只是，一刀切的政策從來都是有副作用的，雖然在當(dāng)時，一舉取消福利分房名正言順，但日后看來，這個政策的副作用影響巨大。
1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”“發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”。住房實(shí)物分配制度被正式廢除，商品房的發(fā)展瓶頸被打碎，中國的房地產(chǎn)業(yè)站在政府拉動經(jīng)濟(jì)增長政策的起跑線上，意氣風(fēng)發(fā)。
隨后，為刺激百姓買房，政府還出臺了種種金融政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。中國人民銀行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》，允許商業(yè)銀行為購房者提供住房按揭貸款服務(wù)，央行安排了1000億元住房貸款指導(dǎo)性計劃。
在政策的鼓勵下，房地產(chǎn)業(yè)如同掙脫繩索的猛虎，一躍而起。在這場盛大的金錢游戲中，各個利益群體或濃妝或淡抹，總之一副笑臉模樣，歡愉聲音一圈一圈氤氳，溢滿舞臺中央，似乎《游園驚夢》的歡喜劇綿綿無絕期，再無盡頭。
看15年房改，悲歡各有�？傮w而言，房子作為一種商品，確實(shí)走入了市場經(jīng)濟(jì)。但是，從另一方面看來，住房這種兼有福利性質(zhì)和商品性質(zhì)的消費(fèi)品，無論是單純的福利還是單純的商品，都遺患無窮。
房地產(chǎn)市場化之前，老百姓即使有房住，也是單位的，不能自由支配，更無法買賣。沒房的，還要掐著工齡、職稱算分房指標(biāo)，并懂得“人際關(guān)系合并縱橫術(shù)”以籠絡(luò)領(lǐng)導(dǎo)，因一家老小的居身之所都被捏在單位或領(lǐng)導(dǎo)的手心里，再清高、憤青也要為區(qū)區(qū)四五十平方米而折腰。
房地產(chǎn)市場化之后，最旗幟鮮明的特征是房子可以自由買賣了，“只要你有錢，房子想買就能買；只要你有房，房子想賣就能賣”。而且，住房還作為固定資產(chǎn)，提升了家庭人均收入——“由于城鎮(zhèn)居民財富得到極大的提高，家庭儲蓄從幾百元上千元一下子增加到了上萬元的固定資產(chǎn)，城鎮(zhèn)居民家庭60%左右通過房改房增加了財富改善了居住條件。”葉檀，《拿什么拯救中國經(jīng)濟(jì)》，中信出版社，2009年11月。
只是，中國人喜歡走極端，剛從福利分房的禁錮中走出來，又步入了另一個不加節(jié)制的投資高潮。當(dāng)住房的居住性質(zhì)因?yàn)槠涓哳~的投資回報而退居次席的時候，另一場災(zāi)難就會降臨。
今天，你還買得起房嗎？
自由是最可貴的，尤其對于市場經(jīng)濟(jì)而言。只是，自由的前提是公平。如果資源仍然壟斷在寡頭手中，自由只能是變相的掠奪。對房地產(chǎn)市場而言，土地被死死攥在公權(quán)力手中，誰也無法阻止其成為公權(quán)力謀得巨額利益的工具。不買？你別無選擇。
實(shí)際上，中國的很多地方政府能夠做到有限度地與拆遷戶共享一點(diǎn)點(diǎn)土地收益，在當(dāng)前的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中已經(jīng)是一個奇跡了。因?yàn)閷τ谕恋氐奈ㄒ缓戏ㄋ姓叨�，政府完全可以無償?shù)厝〉萌魏瓮恋�，哪怕這塊土地上面供養(yǎng)著生活了成百上千年的老百姓。
當(dāng)然，與拆遷戶分享收益的原因也在于一個“和氣生財”的邏輯，政府花少量的錢，將法律上屬于公權(quán)力的土地收入囊中，再轉(zhuǎn)手賣給出價更高的開發(fā)商，開發(fā)商在土地上建好房子，賣給消費(fèi)者。在這個鏈條中，最大的受益者當(dāng)然是政府，土地就是金錢。
開發(fā)商也不是慈善家，他的土地成本高昂，奠定了更加高昂的房價。而且，他定的房價再高，也會有人買，因?yàn)橄M(fèi)者別無選擇。
人們倏然發(fā)現(xiàn)，房價如脫韁野馬一路狂奔上漲，甚至超出很多人的想象極致。市場因有房地產(chǎn)這個“潑皮”前綴而備受攻訐、鄙夷與謾罵，認(rèn)為商人太過無良，市場太過貪婪，導(dǎo)致房市亂象一發(fā)不可收拾�；蛟S，市場只是半推半就的替罪羊，抖抖房地產(chǎn)這襲華麗的袍子，落下的虱子未必都有市場的基因。
中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需要完善的市場化制度，這一點(diǎn)毋庸置疑，但是，市場化絕非一朝一夕，也絕非一刀切就能解決的問題。市場化需要的是全盤變革，除了商品自由買賣這個基本前提，還包括明確的產(chǎn)權(quán)界限、市場交易主體的平等性以及自由性等前提。
僅以產(chǎn)權(quán)界限、市場交易主體等因素考量，中國的房地產(chǎn)市場就是個“半偽命題”。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為長鏈條，包括拿地、建房、售樓、物業(yè)等多個環(huán)節(jié)，其中土地是房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的首端，是決定房地產(chǎn)跌宕的關(guān)鍵因素。土地市場又被稱作房地產(chǎn)一級市場，即交易土地使用權(quán)的市場。
土地的國有性與集體性，決定了政府是土地資源絕對的擁有者與獲利者。如果說1986年版《土地管理法》第四十一條“城鎮(zhèn)居民可以在農(nóng)村集體土地上建住宅，并應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用；農(nóng)村集體蓋房出售并未受到行政部門的限制”的規(guī)定，或許是土地市場的一絲自由曙光，那么1998年《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》對原第四十一條的刪除，則徹底將土地歸屬權(quán)劃入了公權(quán)力的懷抱。
土地，歷代以來都是與農(nóng)民息息相關(guān)的。當(dāng)中國進(jìn)行大規(guī)模城市化，房子建再多也不夠用的時候，土地的價格自然上升了。
在城市周邊的農(nóng)村，幾乎家家都有一塊或大或小的宅基地。如火如荼的房地產(chǎn)也開始席卷此處，大量農(nóng)民在宅基地建設(shè)平房或樓房，向城市居民、外來企業(yè)出租或出售，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，小產(chǎn)權(quán)房有益無害，城郊、農(nóng)村居民出租、出售自己的多余房產(chǎn)獲取收益，城市居民或企業(yè)則以低于城市商品房的價格獲取地段較差投資價值相對偏低的房產(chǎn)。
不過，“小產(chǎn)權(quán)房”一經(jīng)面世便被行政部門打壓，聲色俱厲地警告農(nóng)民懸崖勒馬；另一方面制造輿論引導(dǎo)，呼吁購房者不要被小產(chǎn)權(quán)的低價面紗蒙蔽。小產(chǎn)權(quán)屬于野路子，并非農(nóng)民完整意義的財產(chǎn)，無法自由買賣轉(zhuǎn)讓，得不到法律保障，一旦發(fā)生糾紛，很有可能竹籃打水一場空。
從法理而言，確實(shí)如此。但是從經(jīng)濟(jì)規(guī)律而言，這種政策性的支持壟斷，打擊競爭的做法有待商榷。
就在這樣的背景下，房價越來越高，因?yàn)橥恋厥怯邢薜�，供求關(guān)系一經(jīng)扭轉(zhuǎn)，地價飆升帶動房價高攀，于是，大多數(shù)普通人都買不起房子了。
關(guān)于房價的脈絡(luò)，似乎已經(jīng)簡明易懂——土地所有者坐地起價，坐收漁利；開發(fā)商充當(dāng)雇員，賺取零頭；買房者處于食物鏈底層，悲催挨宰……
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