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但是，如今的房地產(chǎn)市場卻不是這個樣子。

中國需要一個有活力的、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，源源不斷地為不同收入水平的居民提供不同檔次的商品房、租賃房，滿足他們的住房需求，以實現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)增長的目標(biāo)。

房價高漲的原因，政府認(rèn)為是投資、投機(jī)性住房需求炒起來的，因而采取了限貸、限購的調(diào)控措施。實施兩年，固然抑制了投資、投機(jī)房的需求，但同時也造成房價下行的市場預(yù)期，購房者持幣觀望，成交量下降，市場萎縮。房子賣不掉，就阻斷了房地產(chǎn)商的資金鏈，一些房地產(chǎn)商退出市場，一些有實力的降價，以價換量。甫一降價，有支付能力的住房剛需就入市購房，使市場轉(zhuǎn)旺；市場一旺，房價又漲。政府一再聲言調(diào)控不放松，有的地方甚至加上限價、限利潤的措施，使房價不能漲得太多。但是，房價也不能壓得太低，低到把開發(fā)商的利潤全壓掉，開發(fā)商就要退出市場；低于開發(fā)成本，開發(fā)商就要賠本破產(chǎn)，銀行壞賬就要增加。所以，現(xiàn)在的調(diào)控措施只能在開發(fā)商利潤幅度內(nèi)，來回博弈，不可能使房價回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，也就是說，不能形成有活力的房地產(chǎn)市場。

土地計劃配置制度是地價、房價高漲的根本原因

地價飛漲是從2003年開始的。有人說這是2002年起土地出讓實行招拍掛所致。實際上，招拍掛只是一種競爭性的價格形成機(jī)制，通過競爭定價，使價格更接近于它的稀缺程度。價格主要決定于供求關(guān)系，土地供不應(yīng)求，價格才上漲；招拍掛不過使地價更真實地反映土地的稀缺程度而已，而非地價飛漲的根本原因。

中國國土廣袤，可利用的住宅用地極多，而全國每年增加的住宅用地不過6萬～8萬公頃，其中還有約２/3是使用存量建設(shè)用地，怎么會短缺呢？細(xì)究下去，住宅用地短缺是1998年《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，更確切地說，是這種土地計劃配置制度造成的，是土地供應(yīng)被政府壟斷的壟斷性房地產(chǎn)市場的必然結(jié)果。

中央下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)的多寡，主要不是基于對建設(shè)用地需求的預(yù)測，而是按以供定需的思路，在滿足保障糧食安全的耕地需求之余，才確定新增建設(shè)用地總量指標(biāo)，所定的計劃指標(biāo)本來就少。

由表可見，工業(yè)用地出讓金單價只有住宅用地的1/6，而供應(yīng)的土地卻占到總供應(yīng)量的43.6%；住房用地供應(yīng)量只有23.6%，單價高到56萬元/畝；普通商品房的供應(yīng)量更少，地價更高。這充分說明壟斷性的土地計劃配置制度造成的住房用地人為短缺是地價、房價高漲的根本原因。

有人說，計劃供應(yīng)的住房用地指標(biāo)并不少，是開發(fā)商囤地才造成住房用地短缺。但是，據(jù)國土資源部調(diào)查，截至2004年年底，全國有閑置地26.37萬公頃，其中因權(quán)屬糾紛、動遷困難、規(guī)劃變更等政府工作原因批而未供的占51%，開發(fā)商囤地的只占27.3%。開發(fā)商囤地的原因，一是房價漲得快，即時開發(fā)不如延期開發(fā)，延期開發(fā)不如不開發(fā)獲利更多，所以囤地；二是拿地時樓面價高，遇到房價下降的預(yù)期，為了避險也就囤而不開發(fā)。為消滅閑置地，近年政府做了大量工作，對囤地的開發(fā)商采取罰款、限期開發(fā)、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改變住房用地短缺的基本形勢。要有一個平穩(wěn)的土地市場，才能從根本上解決開發(fā)商囤地問題。

為解決廣大城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題，從2008年起，政府啟動了大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，并對保障房采取劃撥供地、減免稅費(fèi)等措施以降低成本。國家計劃“十二五”期間要新建3600萬套保障房，覆蓋率達(dá)到20%左右。如此大規(guī)模的保障房入市，提高了總體的房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋銷售面積，肯定能拉低住房的平均價格，但是，這并不能降低普通商品房的價格。

二是為了吸引開發(fā)商參與保障房建設(shè)，許多地方采取出讓商品房用地配建保障房的辦法。建造保障房利潤薄，開發(fā)商自然會把建造保障房所減少的利潤加到商品房頭上，從而抬高商品房的價格。

降低地價要靠開放競爭、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場

中央已經(jīng)看到這一步。2007年中共十七大報告就提出“加快形成統(tǒng)一開放競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場，完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價格形成機(jī)制”。

為此，需要修改《土地管理法》和《物權(quán)法》，賦予集體土地設(shè)定和處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利；賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人處分（出租、出讓）其宅基地使用權(quán)的權(quán)利；修改《土地管理法》第43、第63條，讓集體土地也能進(jìn)行非本集體成員所需的非農(nóng)建設(shè)；修改《憲法》“城市的土地屬于國家所有”的條款，使城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地（包括城中村土地）也能參與城鎮(zhèn)住房建設(shè)。

調(diào)整并減少房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

細(xì)究稅費(fèi)的內(nèi)容，據(jù)一份《房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建費(fèi)用明細(xì)表》，可以發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)重復(fù)征收和苛捐雜稅太多，而且重開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。最近傳來好消息：財政部準(zhǔn)備對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種進(jìn)行簡并，并逐步推開房產(chǎn)稅。這個消息絕好，可能降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，從而降低房價，希望盡快實行。

總之，要使房價降下來，還需要按正租、明稅、清費(fèi)的原則對房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行清理。

1.沖擊耕地保護(hù)的風(fēng)險

面臨住房供應(yīng)嚴(yán)重不足的形勢，一旦開放集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，肯定會出現(xiàn)蜂擁入市建房的情況。但是，這種情況不會持久。市場自有市場的調(diào)節(jié)規(guī)律，在住房建設(shè)接近供需平衡時，建房占地自會放緩，以至停止。

2.減少地方財政收入的風(fēng)險

然而，無論根據(jù)馬克思地租學(xué)說，還是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)理論，只要允許集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，土地開發(fā)收益就應(yīng)當(dāng)歸土地所有權(quán)、使用權(quán)人所得，政府沒有站得住腳的理由要求從中分一杯羹。政府可以征收與國有土地同樣的稅收來募集財政收入，卻沒有理由要求分享集體土地的開發(fā)收益。