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作為固定資產(chǎn)，房產(chǎn)既看得見也摸得著。這幾年，隨著房價(jià)的不斷上漲，人們對房產(chǎn)投資的熱情也持續(xù)高漲。所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。作為投資產(chǎn)品，與股票和基金比較，房地產(chǎn)相對穩(wěn)定。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場長期看好，只要具有相對超前的投資眼光，都會得到一個(gè)較好的投資回報(bào)。

很多人以為沒有錢就不能投資房產(chǎn)，所以大多數(shù)人都說自已有強(qiáng)烈的致富欲望，可卻沒有投資！其實(shí)這樣的人很適合投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)最適合沒有錢的人來起步投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資靠的是“智”而不靠 “資”，而“沒錢”正是發(fā)動(dòng)智慧最大的動(dòng)機(jī)。

也許你不相信，但現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)投資“操盤手”為數(shù)眾多，可謂“八仙過海，各顯神通”，但由于“表達(dá)能力不足”“缺乏專人整理”“保護(hù)財(cái)富隱秘”等原因，這些人的投資絕技一直都“深藏地下”、“秘而不宜”。為什么不管房價(jià)漲跌，都能夠立于不敗之地？為什么不用自己的錢也可以投資房地產(chǎn)？為什么可以保證交易各方都是“贏家”？其實(shí)，解決的方法常常很簡單，不管你是何種人、不管你是否有錢，你都可以大聲宣布：“我沒錢，但我一樣可以投資房地產(chǎn)買房致富！”

靈活學(xué)會“轉(zhuǎn)”的運(yùn)用                                    

房地產(chǎn)投資對象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。

雖然房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但它可售、可租、可抵押，又具備有效抵御通貨膨脹的優(yōu)勢，所以一直受到投資者的青睞。前些年，我國樓市狂飆，房產(chǎn)投資者從中獲利不少，全國掀起了房產(chǎn)投資的熱潮。

某個(gè)新樓盤為了促銷進(jìn)行打9折的優(yōu)惠，不少人看了之后都十分心動(dòng)，小張更是如此。因?yàn)樗�今年�?zhǔn)備結(jié)婚，這個(gè)地段這個(gè)價(jià)位的樓盤可不多見，據(jù)他了解，去年這個(gè)樓盤一期開盤時(shí)房價(jià)要高出現(xiàn)在很多。所謂“機(jī)不可失，時(shí)不再來”，小張打算買一套以備結(jié)婚之用，可是手頭沒錢又不想錯(cuò)失購買的最佳時(shí)機(jī)。這可如何是好？忽然他想起來現(xiàn)在與父母共同居住的這套房屋可以抵押給銀行貸款，這套房屋目前在他的名下無貸款。他打聽了一下，從申請抵押消費(fèi)貸款、辦各種手續(xù)到銀行審批、批貸、放貸最快也得一個(gè)半月的時(shí)間�？裳巯麓蛘蹆�(yōu)惠銷售已經(jīng)是末期了，自己心愛的戶型偏偏又只剩下最后一套，現(xiàn)在辦理貸款手續(xù)也來不及了，這下把小張急壞了，不知道怎么才好。

小張這個(gè)案例，就專業(yè)按揭顧問分析，有一個(gè)兩全其美的辦法可以讓小張采用，既能讓他申請到貸款又不會延誤購買時(shí)間，那就是，小張可以選擇“先典后貸”。所謂“先典后貸”，就是先“典當(dāng)”后“貸款”，特別適用于小張這樣的情況。具體做法就是：

第一，小張要想申請到抵押消費(fèi)貸款，就要以個(gè)人信用資質(zhì)和銀行審核為前提，才可以進(jìn)行“先典后貸”業(yè)務(wù)。

第二，委托典當(dāng)行為小張名下的這套用來抵押的房產(chǎn)進(jìn)行評估，然后根據(jù)市值以及小張的個(gè)人信用拆借給小張需要的錢款。一般來說，當(dāng)日就可放款，最長時(shí)間為5天。不過在此期間，小張也需要支付一定的典當(dāng)利息。假設(shè)小張需要借100萬，借期為一個(gè)半月，按照現(xiàn)在典當(dāng)行的最低月利息3%計(jì)算，小張除了要返還借款額外還需要一個(gè)月支付3萬元的利息給典當(dāng)行，另外半個(gè)月按日利息計(jì)算。

第三，在進(jìn)行典當(dāng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，小張可以辦理另外一個(gè)業(yè)務(wù)，那就是抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，在小張個(gè)人信用資質(zhì)較好的情況下，根據(jù)銀行批貸、放款速度，一個(gè)半月左右的時(shí)間銀行貸款下來后，小張就可以用貸款的錢還清典當(dāng)行的借款了，同時(shí)還能購買到心儀已久的房產(chǎn)。

雖然這個(gè)先典當(dāng)后貸款的舉動(dòng)給人以太過大膽的感覺，但卻也不失為急于用錢周轉(zhuǎn)資金的好方法。雖然典當(dāng)行的月利息較高，但小張購買的新樓盤打九折，以100萬計(jì)算，節(jié)省出10萬元，而典當(dāng)月利息只有3萬，用這筆錢支付可以說是綽綽有余了。

投資房地產(chǎn)不是有錢人的專利

日常生活中，普遍的工薪階層或中低收入者都抱有“有錢才有資格談房地產(chǎn)投資”的觀念，認(rèn)為每月固定的工資收入應(yīng)付日常生活開銷就差不多了，哪來的余財(cái)可投資呢？“投資房地產(chǎn)是有錢人的專利，與自己的生活無關(guān)”仍是大部分工薪階層的想法。而事實(shí)上，越是沒錢的人越需要投資房地產(chǎn)。

大眾的生活信息多來源網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)刊等媒體，這些媒體關(guān)于投資房地產(chǎn)的方略是服務(wù)少數(shù)有錢人的“特權(quán)區(qū)”。如果你受這方面的影響太大，而產(chǎn)生這樣的想法，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了。蕓蕓眾生，所謂真正的有錢人寥寥無幾，大多數(shù)還是中下階層百姓和中產(chǎn)階層工薪族。由此可見，投資房地產(chǎn)是與生活休戚與共的事，沒有錢的人或初入社會又身無一定固定財(cái)產(chǎn)的“新貧族”都不應(yīng)逃避。即使生活捉襟見肘，收入微不足道亦有可能將眼光放在在房地產(chǎn)投資上，如果你“玩轉(zhuǎn)”運(yùn)用得當(dāng)，更可以自己“翻”好幾個(gè)身呢！

總之，小錢的力量不能忽視，因?yàn)樵俣嗟腻X也是一分一分拼起來的，就像零碎的時(shí)間一樣，只要懂得充分運(yùn)用，其效果就自然驚人。沒錢也可以投資房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)要先立志，同時(shí)也要有一種好的心態(tài)。

房地產(chǎn)的收益率與空置率、經(jīng)濟(jì)周期有密切的關(guān)系，但空置率和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在不同國家和地區(qū)是不同步的，或說它們之間的聯(lián)系度也是比較低的。如，北美、亞洲和歐洲三大經(jīng)濟(jì)區(qū)在過去25年里的GDP增長率相關(guān)性僅為0.26，選擇全球化房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略就像將“雞蛋放在不同的籃子里”。全國各地的房地產(chǎn)價(jià)格不可能完全一致，各地房價(jià)之間毫無比較參考可言。即便在同一城市，不通地段的房價(jià)也相差甚遠(yuǎn)，黃金地段的房地產(chǎn)可能爆出天價(jià)，而地理位置相對較差的房地產(chǎn)可能無人問津。需求大則房屋售價(jià)就高，這給那些獨(dú)具慧眼的有心人提供了高盈利的機(jī)會。由此也可以避免由地域經(jīng)濟(jì)不景氣而對房地產(chǎn)的影響，從而使風(fēng)險(xiǎn)分散，獲得穩(wěn)定的收益。

投資種類豐富、市場廣闊

房地產(chǎn)投資種類豐富這種特點(diǎn)，有利于資產(chǎn)優(yōu)化組合。新興市場的國家和地區(qū)與成熟發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，都被國際房地產(chǎn)市場所包括，不動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，包括倉儲、工業(yè)、廠房、住宅、辦公樓、商業(yè)門市等，投資產(chǎn)品也極其豐富，既可以用直接投資興建、收購方式擁有不動(dòng)產(chǎn)，也可以用房地產(chǎn)信托投資基金方式獲得所有權(quán)。豐富的投資產(chǎn)品和這樣大的市場，為獲取國際資本優(yōu)化資產(chǎn)組合，提供了最大利潤上的便利。

房地產(chǎn)的弊端

（1）投資額大

“有錢炒房地產(chǎn)，沒錢炒股票。”相信這句話你一定耳熟能詳，這句話從側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資額大這一特點(diǎn)。買郵品、買股票投資數(shù)額可多可少，彈性較大，房地產(chǎn)則不同，最便宜的房產(chǎn)也要十幾萬元，幾十萬、上百萬的房地產(chǎn)也非常普遍。由于房屋價(jià)值大和生產(chǎn)周期長，致使要投資房地產(chǎn)，就必須要具備足夠大的投資資金。

（2）變現(xiàn)能力差

所謂的變現(xiàn)能力，是指通過出售房地產(chǎn)，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金這一過程的難易程度。一般房地產(chǎn)須持有一個(gè)合理的時(shí)間后，尋找適當(dāng)時(shí)機(jī)和最佳售價(jià)在房地產(chǎn)市場出手。而投資者在某一時(shí)期急需用錢，把投資的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金也是很自然的事。但由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，要經(jīng)多次交易才能脫手，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力差。要想迅速在短期內(nèi)變?yōu)楝F(xiàn)金幾乎不可能，為了能迅速售出房地產(chǎn)，就要使其售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的公開價(jià)格，這可能導(dǎo)致投資者產(chǎn)生巨額損失，所以在投資房地產(chǎn)之前，要對房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差這一特點(diǎn)做充分地了解。

（3）投資風(fēng)險(xiǎn)大

眾所周知，風(fēng)險(xiǎn)就是遭受損失的可能性或者不確定性，這點(diǎn)是針對未來的。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，風(fēng)險(xiǎn)的大小和獲利水平的高低一般來說成正比，盈利率高則風(fēng)險(xiǎn)大。業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，房地產(chǎn)投資資金數(shù)額大、占用時(shí)間長、變現(xiàn)能力差。從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)僅次于股票投資風(fēng)險(xiǎn)。放眼世界各地，房地產(chǎn)市場都很活躍，而且波動(dòng)又較大。所以，發(fā)達(dá)國家及我國每年都有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，十分復(fù)雜，對中小投資者來講，主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、意外事故和自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。如若你在近期內(nèi)也想躋身到房地產(chǎn)投資者的群隊(duì)中，一定要記住不能只盯著收益，而忽略了各種投資風(fēng)險(xiǎn)。

（4）運(yùn)作難度大

投資者在投資房地產(chǎn)之后，不管是租賃還是房屋買賣，都要花費(fèi)大量時(shí)間和精力來管理房地產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與其他投資不同，主要有以下幾個(gè)方面：

第一，為了物價(jià)、稅收、維修、環(huán)衛(wèi)、工商、消防、行業(yè)管理等的需求，房地產(chǎn)投資要和很多部門打交道，甚至還要處理一些意外事故。

第二，房地產(chǎn)業(yè)涉及方面廣，與多種行業(yè)密切相關(guān)，如市政、金融業(yè)、建材業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)、郵電業(yè)、園林等。這些行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展、互相依存，所以作為投資者必須要密切關(guān)注這些行業(yè)的動(dòng)態(tài)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)是涉及最多專業(yè)知識和知識密集型的行業(yè)，投資房地產(chǎn)涉及社會、法律、氣象、地質(zhì)、市場和管理學(xué)、建筑學(xué)、心理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識。