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過去幾年間，房地產價格的飆升令人眩目，大量熱錢在財富效應的驅使下紛紛涌入房地產，但是今天房產投資已經告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的投資回報。

“吉芬”效應遲早會過去

房地產投資有個怪現象，就是性價比低的民宅升值反而快。比如，在北京兩年前如果以4000元/平方米的價格在比較偏遠的地段購買普通民宅，目前的二手房成交價已經達到9000—10000元/平方米之間，投資回報率為100％；反過來，在兩年前購買中檔公寓花費大約8000元/平方米，而今天的二手房的成交價在1.2萬元/平方米左右，投資回報率不足50％。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報。

內在價值低的民宅價格飆升主要得益于“吉芬”效應。1845年愛爾蘭爆發(fā)饑荒，導致土豆價格暴漲，而老百姓反而購買更多的是土豆而不是其它價格上漲很少的奶酪和牛肉。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無法理解地步。這就是“吉芬”效應。過去兩年低檔民宅價格的上漲正是“吉芬”效應的體現，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價值，但都是老百姓生活的必需品，房地產價格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得不更改購房計劃，轉而購買性價比低的住宅，這也是民宅價格大漲的根本原因。

“土豆”不會總是賣高價，民宅從長期來看也沒有太大投資價值。第一，低檔民宅的地段、建筑設計、人文環(huán)境都會讓高端自用客戶卻步，因此無法長期維持高價；第二，就政策導向來看，政府限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢，這種政策導向隨著時間的推移會明顯影響低檔民宅價格。所以未來5年隨著市場供應量增加，居民住房升級和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價格上漲必將大幅放慢。

捕捉地產未來熱點 

過去幾年，全國掀起了轟轟烈烈的購房運動。在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計代價的購房，這種全民性需求的爆發(fā)是房地產尤其是民宅價格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級的需要會推高中高檔公寓的價格，這可能是未來5年房地產發(fā)展的趨勢。而“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”（房產投資者在以貸款方式購置了第二套房產后，往往出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月供）的房產投資方式依舊是目前最火熱的一種投資方式。

目前，北京地區(qū)中高檔公寓價格都已過萬元，偏高的價格讓中高檔公寓成交略顯沉寂，但相比低檔民宅，中高檔公寓無論一、二手房屋性價比都更高，投資潛力更大。在前兩年全民的購房熱潮中，北京大量的中高端群體倉促購買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對房地產價值認識的逐漸理性，以及居民收入的提高，未來中高檔公寓必將再次成為市場追捧的熱點。

核心價值是投資的關鍵

一些外行的人認為中高檔住宅總價高、維護成本高，不如購買小戶型或低檔住宅好出手。其實這樣的想法不完全合理，就比如你投資了一個好的產品，成本高，但收益也給力；相反，買股票不買長期看好藍籌股反而買價格便宜的垃圾股，就沒多少提升空間，甚至賠本。所以說，從投資角度看，中高檔住宅長期風險反而要小。

首先，高檔住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預可能小。相反，很多人過度炒作普通民宅有違國家政策導向，未來不確定政策因素非常多；其次，從國外的經驗來看，日本也曾因日元升值而出現了房地產價格飆升的局面，當泡沫破滅的時候普通住宅下跌幅度超過100％的比比皆是，但高檔住宅的下跌幅度明顯要小。

房地產投資需首要考慮的因素就是地段，高檔住宅投資更是如此。以中長期投資房地產的角度來說，最常見的投資誤區(qū)有兩個，一是認為城市中心區(qū)就是最好的地段，實際并非如此。隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)也會發(fā)生變動，導致中心區(qū)變成“老城”；二是投資風景怡人的郊區(qū)，但實際情況卻會受到當地生活配套和日益擁堵的城市交通影響。日本等很多發(fā)達國家的富人最終選擇回城，回城首選的住宅恰恰是中高檔公寓。通常隨著國民經濟同步增值的地段是核心商務區(qū)和核心教育區(qū)（比如北京海淀的高校聚集區(qū)），而核心商務區(qū)和教育區(qū)一旦形成幾乎沒有遷移的可能。投資中檔住宅可多關注這兩個區(qū)域。