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房產(chǎn)既是生活必需品，又具有投資價值。在房產(chǎn)投資中，人們特別注重防范的風(fēng)險是對于期房的投資。不動產(chǎn)投資雖有優(yōu)勢，但亦蘊藏著諸多風(fēng)險，包括市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律風(fēng)險和誠信風(fēng)險等等，因此，風(fēng)險管理永遠是不動產(chǎn)投資理財?shù)闹饕�課題之一。

正確估計地產(chǎn)投資中風(fēng)險

（1）流動性風(fēng)險。物業(yè)一旦購置后就不易變現(xiàn)，這是物業(yè)投資的最主要風(fēng)險。另外，產(chǎn)權(quán)不清也會造成物業(yè)再次交易的程序復(fù)雜，費用過高，所以在購置時做到產(chǎn)權(quán)清晰，也是規(guī)避流動性風(fēng)險的重要一環(huán)。

（2）法律風(fēng)險。有些是項目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；有些是合同條款不合法，合同條款約定不清晰，無法起到保障各方利益的作用；還有些是擔(dān)保機制不合法，即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。比如，政府規(guī)劃屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失當(dāng)，也會造成商鋪貶值。

（3）房市的波動風(fēng)險。不動產(chǎn)的波動性相對股市要小一些，但仍然有波動風(fēng)險，特別是在某些特定情況下，其波動幅度還很大，尤其是在形成高價的房地產(chǎn)“泡沫”破裂后或經(jīng)濟危機及經(jīng)濟衰退期時更是如此。

（4）供求關(guān)系變化的風(fēng)險。房產(chǎn)的供給量與客戶的有效購買量是動態(tài)變化的關(guān)系。在供應(yīng)量超過購買量時，房產(chǎn)的價值一般向下運動。比如，有許多買房者以投資為目的購買高檔公寓，以期獲得高額回報。但是，不少房產(chǎn)投資者往往是以相鄰現(xiàn)有的高檔物業(yè)出租價格為計算基礎(chǔ)的，并且對有效需求有較高的預(yù)期值。若開發(fā)商在該地區(qū)建造的高檔公寓量大幅增加，在較短時間內(nèi)供給大量新樓盤，而有效需求并沒有像預(yù)想的那樣強勁，那么則有很大可能出現(xiàn)供求關(guān)系變化的風(fēng)險，從而危及預(yù)期房產(chǎn)投資回報的實現(xiàn)。所以，房產(chǎn)投資者應(yīng)該注意房產(chǎn)投資目標(biāo)地區(qū)的地產(chǎn)資源儲備潛力和房產(chǎn)開發(fā)趨向，對有效需求的增加作較保守的預(yù)期，選擇供求關(guān)系大體平衡的地區(qū)進行房產(chǎn)投資，以便規(guī)避供求關(guān)系變化帶來的風(fēng)險。

（5）公共環(huán)境風(fēng)險。房產(chǎn)價值與其所處的公共環(huán)境的好壞是聯(lián)系在一起的。公共環(huán)境由于城市發(fā)展中的問題而發(fā)生惡化或者相對其他地區(qū)停滯不前而引起的落后等，都會對房產(chǎn)價值構(gòu)成風(fēng)險。所以，不論置業(yè)或投資，買房人必須注意公共環(huán)境風(fēng)險，把眼光從樣板間、售樓處或者工地上放遠一些，仔細(xì)地考慮一下周邊公共環(huán)境，把各方面的情況了解全面些，并結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃進行前瞻性的考慮，以便盡可能地規(guī)避公共環(huán)境風(fēng)險。

（6）人文環(huán)境風(fēng)險。房產(chǎn)的價值還與社區(qū)的人文環(huán)境聯(lián)系在一起。用比較直接的話說，就是所謂的高檔社區(qū)、貧民區(qū)或者外來流動人口聚集區(qū)等。一般來說，一個房產(chǎn)項目的人文環(huán)境好壞與其房產(chǎn)價值成比例增減。同樣的房子在人文環(huán)境不同的地區(qū)價值往往會有相當(dāng)驚人的差異。如果出現(xiàn)周圍人文環(huán)境越來越差、治安不良等情況，那么，這樣的房產(chǎn)大幅貶值是肯定的。所以，置業(yè)或投資者切不可因圖一時房價便宜而置人文環(huán)境于不顧，而應(yīng)注意房產(chǎn)的人文環(huán)境，并選擇人文環(huán)境好或者具有向上發(fā)展趨勢地區(qū)的房產(chǎn)置業(yè)，以有效規(guī)避房產(chǎn)人文環(huán)境風(fēng)險。

（7）按揭還貸風(fēng)險。目前，銀行對于個人房貸采取了越來越開放和優(yōu)惠的購房按揭方案，甚至出現(xiàn)“零首付”等對置業(yè)者極為有利的條件。不少房產(chǎn)置業(yè)投資者也打起了“以小博大”、“以房養(yǎng)房”等主意。毫無疑問，銀行按揭的優(yōu)惠條件對買房人是極其有利的金融支持，成全了許多人買房的夢想。但是，天有不測風(fēng)云，有些將來的事不一定現(xiàn)在就預(yù)料得那么周全，將來也許會有意外的事情發(fā)生。如果還貸額占收入或資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，則房子有被銀行收走的風(fēng)險。

規(guī)避地產(chǎn)投資風(fēng)險的對策

（1）慎重決策。買房人切忌沖動購買，把預(yù)期收入的估計建立在較切合實際的基礎(chǔ)上，并留有資金余地，從而使自己的買房和房貸按揭額決策建立在有盈余的償付能力基礎(chǔ)上，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險。

（2）選擇符合新一代房產(chǎn)特征。房產(chǎn)本身有其發(fā)展過程，一代接一代向更合理的設(shè)計、更新的建筑材料設(shè)備、更符合信息時代需求的方向發(fā)展。因此，房產(chǎn)置業(yè)投資者應(yīng)敏銳地注意房產(chǎn)發(fā)展和新經(jīng)濟對房產(chǎn)發(fā)展的影響，在置業(yè)時有適當(dāng)?shù)某�前觀念，選擇符合新一代房產(chǎn)特征，適應(yīng)信息化時代的房產(chǎn)，以便規(guī)避由于房產(chǎn)落后所造成的房產(chǎn)價值下降的風(fēng)險。

（3）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，不要盲目跟風(fēng)。目前對國內(nèi)百姓而言，家庭資產(chǎn)主要以金融資產(chǎn)和房產(chǎn)為主，金融資產(chǎn)又在存款、保險、基金、債券、股票等產(chǎn)品中進行分配。由于這些投資產(chǎn)品的風(fēng)險性、收益性不同，因此進行理財時，根據(jù)不同的年齡必須考慮投資組合的比例，不宜將所有的資金投入到單一品種內(nèi)。

（4）注重長期收益，避免長期風(fēng)險。近年來，在房價累積漲幅普遍超過30％的情況下，房產(chǎn)投資成為一大熱點，“以房養(yǎng)房”的理財經(jīng)驗廣為流傳，面對租金收入超過貸款利息的“利潤”，不少業(yè)主為自己的“成功投資”暗自欣喜。然而在購房時，某些投資者只顧眼前收益，并未全面考慮其投資房產(chǎn)的真正成本與未來存在的不確定風(fēng)險。其實，眾多的投資者在計算其收益時往往忽視了許多可能存在的成本支出，如各類管理費用、空置成本、裝修費用等。同時，對未來可能存在一些風(fēng)險缺乏合理預(yù)期，存在一定的盲目性。經(jīng)歷了“房產(chǎn)泡沫”的日本和香港公民，或許已經(jīng)意識到房產(chǎn)投資帶來的巨大風(fēng)險。因此，建議國內(nèi)投資者，在投資房產(chǎn)時必須作深入地研究分析，事先作好心理準(zhǔn)備，不要有太高的奢望，而且更要注重長期效益。

（5）正確分析不動產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)投資的概念是投資人通過購買不動產(chǎn)后，出租或再轉(zhuǎn)賣來獲得收益。一個成熟和理性的市場，住宅的投資回報率占多少算合理？經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)年投資回報率一般在5％左右。專家認(rèn)為，中國作為發(fā)展中國家，住宅發(fā)展具有巨大空間，年投資回報率應(yīng)高于住宅發(fā)展達到或接近飽和的經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)�，F(xiàn)在已有不少房地產(chǎn)商推出投資概念來吸引購房者，但在其運用上還有些過于簡單。因此，要正確分析不動產(chǎn)的價值。