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“鬼城”產(chǎn)生的主要根源在于政府壟斷一級土地和行政力量、長官意志主導(dǎo)城市化進(jìn)程，普遍的求大求快心理，不顧人口興衰與流動的規(guī)律，過度追求空間城市化；開發(fā)商、建筑商和個(gè)人投資者、住房消費(fèi)者過度跟風(fēng)，導(dǎo)致城市空間和住房供應(yīng)的大量過剩。

“鬼城”最直接的危害一目了然：浪費(fèi)了資源和土地、破壞了環(huán)境，無人居住造成社會資源浪費(fèi)、投資無法增值。

“鬼城”的三種基本形式都是在變著法兒地推高房價(jià)，房價(jià)走的都是先高后低路子。

第一種形式，是錢多了鬧的，也就是需求拉動型。典型的如鄂爾多斯、神木、溫州。前兩者都是煤礦資源太豐富、錢太多，導(dǎo)致大家拼了命地買房，房價(jià)和住房供應(yīng)量如火箭般上升；煤礦市場一不好或者資源枯竭，房價(jià)就掉下來。2013年中，神木民間借貸崩盤，每平方米過萬的房價(jià)在數(shù)月間跌幅過半。神木縣中心地段從每平方米1.2萬—2萬元下降到6000元—8000元，且交易清淡。寫字樓、商鋪、住宅區(qū)的租金也大幅降低，多處在建工程停工并引起了勞資糾紛。

溫州也是因?yàn)闇刂萑颂�有錢了，融資能力和賺錢能力都很強(qiáng)，推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。結(jié)果資金鏈一斷，大家都從樓市抽血，導(dǎo)致樓價(jià)下跌。而樓價(jià)在高位上下跌，對于普通百姓來說仍然是高樓價(jià)。這類“鬼城”占比較小。

第二種形式，是借貸發(fā)展也就是投資拉動型。這類形式制造的占“鬼城”的絕大多數(shù)，比如云南呈貢、河北唐山曹妃甸、山東威海的乳山新區(qū)、天津?yàn)I海響螺灣CBD等等。過量的土地儲備和房屋供應(yīng)，背后是過量的債務(wù)，這種債務(wù)每天都在產(chǎn)生利息，從剛性成本上推高房價(jià)物價(jià)。只要“鬼城”還沒有崩盤，樓價(jià)就保持上漲態(tài)勢，哪怕有價(jià)無市。

第三種形式，保障房大躍進(jìn)形式，也在推高房價(jià)。十萬八千里之外的保障房無人問津，但它的征地成本、建設(shè)成本卻來自城市住房的補(bǔ)貼，因此，保障房建得越多，商品房價(jià)格越貴。

綜上所述，“鬼城”制造的過量供應(yīng)不僅不能降低房價(jià)，卻推高了房價(jià)，只有等到“鬼城”的真實(shí)面目完全暴露，人們對當(dāng)?shù)胤績r(jià)的預(yù)期持續(xù)走低，“鬼城”房價(jià)才有可能降低。但那時(shí)候的降價(jià)，可能已經(jīng)是在經(jīng)過多年虛漲后的降價(jià)，相比于今天，它的價(jià)格可能仍然是高的。