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在人口自然流動的城市化過程中，平均每天消失200多個村莊，中國300多萬個自然村，在過去十年有90萬個自然湮滅和消失了。這個人力不可改變的自然歷史發(fā)展規(guī)律，也不能計入“鬼城”或鬼村的損失行列。

除此之外，“我走后哪管‘鬼城’遍地”的行政力量強力推動的小城鎮(zhèn)大躍進、新農(nóng)村建設大躍進、開發(fā)區(qū)大躍進，都應該計入“鬼城”范疇。

沒有人能夠準確估算“鬼城”到底造成了多少直接損失，因為統(tǒng)計的口徑不一樣，因為各地方政府都不承認自己轄區(qū)內(nèi)有“鬼城”，哪怕“鬼城”早已經(jīng)浮出水面。我這里也只能給出兩個大致的思考和估算方向：

一是假定各省平均1.3萬套保障房空置，全國平均每套保障房價值30萬元，那中國大陸光保障房空置損失約1200億元。新農(nóng)村建設、新城建設、新開發(fā)區(qū)建設造成的損失和浪費當在其百倍以上，也就是十萬億元的倍數(shù)計。

二是國土資源部信息中心2013年1月25日公布的報告稱：土地房屋閑置問題突出。報告指出，近8年來，中國住宅用地供應年均增長率為城鎮(zhèn)人口增長率的3倍，住宅用地供應速度已遠超城鎮(zhèn)人口增速。理論上講，住宅用地供給已能充分滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。個別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定的供應過量風險。

國土部法律中心同日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示出的結(jié)果是：雖然工業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)嚴重過剩，大量城鎮(zhèn)尤其是中小城鎮(zhèn)住宅供應已經(jīng)進入滿足或過剩狀態(tài)，但不論工業(yè)用地、房地產(chǎn)用地還是土地儲備，仍在源源不斷地增加著——統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年全國土地出讓面積和合同成交價款（含工業(yè)用地）分別為32.28萬公頃和2.69萬億元。其中全國住宅用地供應總量11.08萬公頃，超過前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過十五年突飛猛進的井噴式、補課式發(fā)展，中國當前的城鄉(xiāng)住房供應已經(jīng)基本滿足了民眾需求。2012年8月5日，北大中國社會科學調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2012》調(diào)查顯示，2011年全國家庭現(xiàn)住房完全自有率為84.7%。住房類型上，42.2%的家庭現(xiàn)住房為平房，比2010年調(diào)查結(jié)果下降了8.5個百分點。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。

當然這其中恐怕就包括本文著重關注的無人問津的“鬼城”和鬼屋，也包括有人在城市無房住、有人擁有多套房的現(xiàn)實。雖然中國當下的真實城市化率只有區(qū)區(qū)35%，離70%以上的基本完成城市化進程還有很大空間，當中還有大量人口流動中的住房需求和改善性住房需求，但房屋供應已經(jīng)不能回避整體過剩局部短缺的風險。

保守估計“截至2012年年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃”中的一半，屬于過量供應（考慮到流動中的需求和改善型的需求，“中國住宅用地供應年均增長率為城鎮(zhèn)人口增長率的3倍”，姑且只估計一半是真實過剩的），按住宅用地平均3倍的容積率，上述62.62萬公頃土地可以蓋住宅187.86億平方米，13.7億人平均每人13.7平方米，假定其中一半過剩，則有93.93億平方米過剩，按照國家統(tǒng)計局2012年全國平均房價5791元每平方米計，則會造成54萬億元的損失。

問題是，未來土地、房屋的供應并沒有止步�！肮沓恰焙竺孢�會不斷出現(xiàn)新名單。

當然，整體性、結(jié)構(gòu)性的供應過剩，不能掩蓋局部地區(qū)特別是一線城市住宅供應總體短缺甚至嚴重短缺的事實，除了個人持有型旅游地產(chǎn)、一些商業(yè)地產(chǎn)過剩之外，一線城市住宅地產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，二三線以下城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，將永遠處于供不應求狀態(tài)。

即使一些住房供應略微超過需求的中小城鎮(zhèn)，只要出超不是太嚴重，就不意味著房價下跌，因為有投資客持有，保持一定的空置率和出租率，同樣是城市活力所必需。